戴德梁行一年一度的THINK-IN论坛近日在上海、北京、广州、深圳四城同步举行。在此次会议上，戴德梁行发布了主题白皮书《中国“新”经济：智能、共享与绿色》。

  戴德梁行大中华区租户研究主管Shaun Brodie认为,“新”经济对中国房地产行业有着非常大的影响。房地产行业作为整体经济的支柱，在投资，消费者需求，劳动力需求，空间需求，能源消耗或资源使用等方面与其他经济参与者有着大量的交互作用。新经济时代房地产行业的发展将以智能，共享和绿色三大核心要素为导向。”

  白皮书指出，如今，已有 700 种应用正在使用区块链系统。一些世界上最大的商业银行和中央银行、政府、大学和科技公司都将区块链视作为一项未来技术。

  “区块链是一种分布式的账本或去中心化的数据库，它支持并提供了连续的交易记录，即区块，这些记录是不可以变更和修改的。每一区块都拥有其对应的时间标记，并能连接到记录着前一次交易信息的区块。区块链是高效的公共账本，记录了所有的交易记录。每个用户都可以把新的被认可的交易记录添加到区块链中。想象一份在计算机网络中被复制了上千份的电子表格，然后这个网络每隔一段时间都会自动更新这张表格，这就是区块链的基本概念。在区块链上的信息以共享及不断被核算的数据库的形式出现。”

  Shaun Brodie用一美元钞票做了一个形象的比喻。“当你持有一张一美元的钞票，你不知道这一美元在过去曾到过哪里或者买到了什么。区块链能够给大家提供这张一美元钞票的历史数据，包括这一美元曾到过哪里，曾参与过的交易以及何时何地购买过啥东西。这些历史数据能让我们更好地衡量它的价值”。因此，区块链作为公共账本可以使得所有的记录保存更高效。Shaun Brodie介绍，很多国家正在使用基于区块链技术的土地注册项目。例如，瑞典政府的土地注册部门已经尝试利用区块链进行房产契约交易。区块链技术通过持有所有的电子产权信息以及允许虚拟交易，让产权交易更为快捷、经济和安全。

  区块链被应用于商业地产领域的一个例子便是智慧写字楼租赁合约在写字楼业主和租赁者之间的建立和执行。

  建立智慧合约时，写字楼业主通过录入所有相关租赁状况来着手智慧写字楼租赁合约。这些租赁状况为物业详情以及包括租金、物业费、支付频率和修缮细节在内的租赁详情。当这个步骤完成时， 租赁方即被通知并审阅租赁合约内容。

  在协议认可阶段，一旦合乎条件，租赁方即使用代表其身份的电子密匙， 通过对智慧写字楼租赁合约上电子签名的签署来认可该协议。业主亦将对智慧写字楼租赁合约进行电子化的签名。该份合约随即成为在区块链中流通的、具有法律上的约束力的数字智慧写字楼租赁合约。

  在执行合约时，若管理方没有公共的实体来运营和管理这些类型的账户，则这些智慧写字楼租赁合约的触发将会需要租赁方将指定数量的钱款存入指定的安全账户。

  在提取款项时，在每一个指定的付款周期内，智慧写字楼租赁合约将在该指定账户中提取款项。彼时，该份款项便会立即存入写字楼业主的账户中。

  在合约终止时，当该智慧写字楼租赁合约过期时，指定账户中剩余的钱款便会经分配后打入业主和租户的账户中。分配给各自账户的数额将由双方在智慧写字楼租赁合约中商议的包括合理折旧在内的租赁条款而定。

  构建智慧合约式的交易确保了交易的过程中，资金能够迅速到账，并可产生公开的、可验证的交易记录。

  共享经济的蓬勃发展同样影响到了房地产行业。白皮书指出，最近，中国的开发商对联合办公的概念越来越感兴趣。许多开发商认为，通过与一些联合办公品牌合作， 将自持写字楼空间租赁给联合办公品牌，或者在自持写字楼中自主开发一个联合办公空间，是一个可行的商业方案，因为它有可能：吸纳空置面积；对现有和未来的租户有利，和产生增值。

  办公空间设计对联合办公品牌吸引并留住会员，以及对自主开发的联合办公空间的运营表现有至关重要的影响。戴德梁行提出了具有针对性的建议，有助于房地产商在联合办公空间中推广多种多样的便利设施。联合办公运营商能够给大家提供一些坚果和美味零食，也可以是会员们自制的饼干。食物通常能够使人开心并且将大家聚集在一起。更重要的是， 在规定的时间地点提供小食，能够更方便地让员工知道在何时何地聚集，从而更有效地将大家组织起来。第二是饮品供应。人体 70% 的成分是水，我们应该饮水来补充一整天工作中的水分流失。联合办公空间提供各式各样的饮品供会员选择，从烘焙咖啡到茶，从精酿啤酒到各式果汁，能够让会员在长时间的工作中保持活力，也给了他们独饮一杯以及与同事互动的机会。其三是淋浴设备。许多会员可能喜欢早上骑单车上班或在白天健身。但是有些人因为担心太热出汗导致上班不舒服，而放弃了这个习惯。安装淋浴能改变这样的情况，并且帮助吸引和留下这些追求有活力的生活方式的会员。提升健康与幸福感，一个健身区域，无论是用于放松的房间还是开放的瑜伽课场所，都是联合办公空间的重要组成部分。 健身计划一直以来都是公认的提升幸福感和员工生产力的方式。提供户外空间，户外空间，不论是一楼空间、阳台、还是屋顶，都受到会员的欢迎，这也给联合办公运营商增加了一个新的设计维度。这些户外空间为办公空间增添了新的用途，不仅可用于会议、活动和聚会，也可用于种植绿植，例如爬墙虎和盆栽，会员还可以亲自参与种植这些植物或果蔬。

  作为绿色经济的一个新组成部分， 中国的绿色金融在近年来取得了显著增长。《中国“新”经济：智能、共享与绿色》白皮书指出，开发新的绿色建筑并改造旧建筑使其符合绿色发展的需求，这符合中国政府的绿色发展目标。预计将有更多的开发商和投资者将关注绿色建筑领域。

  绿色建筑的发展将需要大量的资金。全力发展绿色金融将成为中国建设低碳城市和促进中国绿色建筑发展的关键。根据全球经济与气候委员会的要求，为实现提高能效的目标， 中国估计需要人民币 1.65 万亿美元来建设新的绿色建筑，并改造旧房和商业建筑。预计公共资金将只能满足这一融资需求的 7.3％。

  Shaun Brodie介绍，现在有许多金融工具可被私人投资者使用。其中一种是资产证券化，包括房地产投资投资基金（或中国的准房地产投资投资基金），商业房地产抵押贷款支持证券，住宅抵押贷款支持证券等。