浦东新区秀沿西路218弄绿地香颂多位业主向帮忙君反映，今年1月底，小区开发商决定把部分地下车库车位由包月租赁改为长期租赁，

  帮忙君来到小区实地调查。绿地香颂共有1300户，于2011年交付，开发商为上海绿地康林置业有限公司。据业主介绍：

  小区地库中总计600多个车位，此次涉及长期租赁的为276个平面车位，不包括立体车位。

  业主李先生的一辆私家车长期停在地下车库里，每月缴纳租金250元。1月底，他收到了车位销售人员的电话，对方称：

  地下车库产权归属为开发商，作为产权方，现在公司将实施平面车位长期租赁，先租先得。李先生的车位需要一次性支付13万元，租赁期55年，即房屋产权剩下的年限。如果下手太迟，固定停车的位子被别人看中订走，到时可能就要天天去地面上“抢车位”了。

  根据销售的说法，车位租赁期限与房屋产权到期日“同步”。每月250元，一年停车费3000元，假设还剩55年产权，那么未来总计会支出16.5万元。销售口中的13万元，显然价格更优惠，具备吸引力。但许多业主还是难以接受，面对短租转长租，尚持观望态度。

  租赁期限不允许超出二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不允许超出二十年。

  ■ 租赁合同不允许超出20年，业主却一次性支付55年的租金，合同中会如何写年限？

  带着上述疑问，帮忙君来到社区物业和居委会采访。服务小区的长城物业工作人员直言，他们此前根本不了解这一个长期租赁方案，更不清楚具体内容。

  在接到业主投诉后，居委会曾试图联系开发商相关负责人，但对方始终没有回复，一直不愿意沟通。

  据了解，有部分业主签订了车位长租合同，合同中白纸黑字写明：租赁期为20年，届满自动续约20年。

  这次共有276个地库平面车位变更为长期租赁，价格为12万元到20万元不等。

  沟通中，销售人员强调，车库产权归开发商所有，所以开发商有权更改“游戏规则”，不存在违法之说。

  ■ 部分小区开发商没办法取得地下车位的产权证，往往会采取“以租代售”的长期租赁方式，以此快速回笼资金。

  ■ 为了规避“租赁合同超过20年无效”，出租方在租赁合同中只会写明20年租赁期，并约定前承租人享有到期优先续约权、届满租赁期自动延长20年等。

  ■ 开发商口头承诺地下车位租赁期限至不动产物权到期之日，但没有落实到具体合同上，还是暗藏一定法律风险，业主的权益很可能没办法得到保障。

  小区存在停车难问题，有的业主认为长租一劳永逸，曾几次向开发商提出这一需求。应业主所需，才有了现在的长租方案。

  同时，该负责人坦言，绿地香颂小区地下车库600多个停车位产权归属为小区开发商，其中既有普通车位、无障碍车位，也有人防车位。

  这三种车位产权方都是开发商，但受限于相关规定，现在地下车位办不出产权证，所以没办法出售。

  对于小区中流传的“已有100多人签订长租合同”，该负责人回应“这一数据并不属实”，另外276个长租车位也不准确，现在还没有正式确定多少数量。目前，绿地方面表态称：

  近期开发商会与小区业主、属地康桥镇政府等多方召开协调会，将在充分征询业主意见后，再推行长租销售，以及重新制定车位短租的管理规定。

  小区车位租赁到底将如何操作？业主权益又如何“不受伤害”？帮忙君将持续关注。