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  2019年4月25日某甲公司通过司法拍卖的方式竞买了位于南昌市青云谱区**路**号**栋**号房屋，房屋面积为1369.18平方米，并于2019年6月26日办理了该房屋的不动产登记证书｡ 江西某某房地产开发有限公司(甲方)与某乙公司(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定由某乙公司(乙方)对案涉小区提供前期物业管理服务事宜｡ 合同对相关的物业服务费用进行了约定，并约定物业管理服务费标准为高层住宅按1.5元/平方米/月、别墅按2元/平方米/月、商业用房(含商铺、商住)按3元/平方米/月收取，同时约定：物业服务费用按季预先交纳，业主或物业使用人应在每季的最后一个月的30日前交纳下一个季度的物业服务费用，每逾期一日，加收应缴费用的万分之五违约金｡ 2019年5月28日，某甲公司向某乙公司出具《委托书》，委托其房产租赁方代表聂星办理装修入场手续｡ 2019年5月30日，某乙公司与聂星签订了《临时管理规约》，约定“第二条本临时管理规约对建筑设计企业、业主和物业使用人均有约束力｡ 第三条建筑设计企业与物业服务处签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时管理规约一致｡ 第六条物业服务费及另外的费用4、业主逾期缴纳物业服务费的，物业服务处可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之二点一｡ 8、物业服务费按季预先交纳，业主或物业使用人应在每季的最后一个月的30日前交纳下一个季度的物业服务费｡ ”合同签订后，某乙公司按合同约定进行物业管理服务，某甲公司交纳了部分前期物业服务费，但自2023年7月1日起未再交纳｡ 某乙公司多次向某甲公司做催收，但催收未果｡

  某乙公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令某甲公司向某乙公司支付拖欠一套住房的物业管理费本金16430.16元，违约金362.29元，合计16792.48元(物业费起算2023年7月1日-2023年12月31日截止，费用实际按双方合同约定计算至付清之日止);2.本案诉讼费由某甲公司承担｡

  一审法院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律上的约束力，合同当事人应按合同约定履行各自义务｡ 某乙公司与江西某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》均是当事人双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应认定为合法有效｡ 某乙公司取得了对南昌市青云谱区**路**号**小区提供物业服务管理的权利，此合同亦对南昌市青云谱区**路**号**小区全体业主具有法律约束力｡ 某甲公司作为南昌市青云谱区**路**号**栋**号房屋的所有权人，某乙企业来提供了物业管理服务，某甲公司应按约定及时足额交纳物业服务费｡ 某甲公司自2023年7月1日起未交纳合同约定的物业服务费，应承担民事清偿责任｡本案中某乙公司主动按别墅物业费标准2元/平方米/月计算某某科技公司欠付的物业服务费，未按商业用房(含商铺、商住)物业费标准3元/平方米/月收取某甲公司物业服务费，有利于某甲公司｡ 某乙公司主张判令某甲公司支付自2023年7月1日起至2023年12月31日止期间的物业服务费16430.16元(2元/㎡1369.18㎡6个月)，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持｡ 对于某乙公司要求某甲公司支付违约金362.29元的诉讼请求，虽然双方约定了逾期交费的违约金，但营造和谐、良好的社区物业环境，是物业服务企业和业主的共同责任，且某乙公司作为物业服务企业，应当妥善处理与业主之间的关系，因此，某乙公司应加强与业主的沟通，不断改善物业服务的品质和水平，故一审法院对某乙公司主张的违约金诉请不予支持｡ 某甲公司辩称某乙企业来提供的物业服务存在重大瑕疵，无权要求其全额支付物业服务费及违约金，但是某甲公司并未提供确实有效证据证明某乙企业来提供的物业服务存在重大瑕疵，对某甲公司的此项抗辩意见，一审法院不予采纳｡

  一审判决：一、某甲公司于本判决生效之日起七日内向某乙公司支付自2023年7月1日起至2023年12月31日期间的物业服务费16430.16元;二、驳回某乙公司的其他诉讼请求｡

  一审判决后，某甲公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，驳回某乙公司全部诉讼请求;2.本案上诉费用由某乙公司承担｡ 事实和理由：某乙企业来提供的物业服务存在重大瑕疵，一审法院认定事实错误，望二审法院予以调整｡ 根据《江西省物业管理条例》第49条规定：物业服务企业应当履行下列义务：(一)以服务业主为宗旨，提升服务质量和水平;(二)按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、绿化、共用部位及共用设施设备日常维修养护等服务;(三)定期向业主公布物业服务费用的收支情况等……在本案中，首先某乙公司未严格履行其环境卫生清扫保洁和公共绿化养护的义务，存在垃圾不及时清理，杂草未清除，禁止停车标志乱放，外墙防渗水不到期，防盗线路乱拉，小区公共水域水质浑浊，甚至发绿，泳池无人打理等物业服务不到位的现象，其中因某乙公司未对破损的外墙玻璃来维护，致使某甲公司的空调主机丢失，造成了某甲公司的财产损失，某乙公司的物业服务行为已经构成重大瑕疵致使业主的财产遭受损失｡ 其次，某乙公司也未定期向业主公布物业服务费用的收支情况，严重侵犯了业主对物业服务费去向的知情权及监督权，因某乙企业存在以上重大瑕疵的物业服务，某甲公司有理由合理怀疑某乙公司未将物业费用于日常的物业服务，某乙公司应当将物业服务费的收支公开，保障某甲公司的知情权及监督权｡ 第三，某乙公司也未履行对外来人员和车辆登记等相关安全防范的物业服务义务，使得外来人员能够随意进出案涉小区，对业主的人身及财产安全有着极大的安全风险隐患｡ 某乙企业存在长期严重不履职，常态化服务不到位的情况，其并未履行法律和法规规定的物业服务企业应当履行的法律义务，某乙公司在服务存在重大瑕疵的情况下无权要求某甲公司全额支付物业服务费及违约金｡ 综上，请求二审法院驳回某乙公司的全部诉讼请求。

  某乙公司辩称：(一)一审判决认定事实清楚，适用法律正确｡ 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建筑设计企业依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力｡ 某乙公司与江西某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》均系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效｡ 某乙公司取得了对南昌市青云谱区**路**号**小区提供物业服务管理的权利，该合同亦对南昌市青云谱区**路**号**小区全体业主具有法律约束力｡ 某甲公司通过司法拍卖的方式竞买了位于南昌市青云谱区**路**号**栋**号房屋，为该房屋的所有权人，某乙企业来提供了物业管理服务，某甲公司应按约及时足额缴纳物业服务费｡ 某甲公司自2023年7月1日起未交纳合同约定的物业服务费，应承担民事清偿责任，一审法院判令某甲公司支付自2023年7月1日起至2023年12月31日止期间的物业服务费16430.16元，事实清楚，证据充分，适用法律正确｡ (二)某甲公司上诉称某乙企业来提供的物业服务存在重大瑕疵，证据不足，请求二审法院予以驳回｡ 某乙公司已按照《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等约定严格履行相应义务，包括在案涉小区日常管理过程中不断定时巡检，发现业主窗户未关闭时及时关闭，发现玻璃、墙面松动的问题在微信群里及时沟通处理;带租户看房，提供贴心管家服务;定时对周边绿植修剪，营造小区优美环境;对每年度服务费用收支情况及时在小区信息公开栏上张贴、公示;对业主反映的问题形成客服工单，及时安排工作人员有效处理等等，而并非某甲公司所称怠于履行提供物业服务的义务，上述事实某乙公司在一审中已向法院提交相应证据予以充分证明｡ 物业服务的完善需要某乙公司和小区全体业主的相互配合、共同努力｡ 某乙公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，某甲公司作为案涉小区业主的一份子有依约缴纳物业服务费的义务，其拒缴物业服务费的行为也会影响某乙公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益｡ 企业经营不易，某乙公司为案涉小区提供物业管理服务，投入了大量的人力物力财力，而某甲公司从自2023年7月1日起至今拒缴物业服务费，其行为严重损害了某乙公司的合法权益，其上诉理由亦完全缺乏事实根据，请求二审法院驳回上诉，维持原判｡

  二审期间，某乙公司提交一组证据：1.2022年3月14日物业服务部巡检巡查照片;2.2022年3月31日物业服务部巡检巡查照片;3.2022年4月6日物业发现危险墙砖，及时粘贴提示;4.2022年4月10日巡检巡查;5.2022年8月16日物业工程部在18栋门口周边加装护栏;6.2023年4月27日物业工作人员带人到户内看房;7.2023年6月12日客服部帮开门看房;8.2023年9月26日巡检维修台阶;9.2023年8月31日小区大厅信息栏以及负一层粘贴物业上半年公开报表P11-15｡ 证明目的：万家物业针对小区所有业主，都有在做日常服务｡

  经质证，某甲公司对某乙企业来提供该组证据三性均不认可，证据均为复印件，不排除某乙公司单方制作修改的可能;且以上证据内容均无某甲公司签字或盖章确认，无法确定其真实性;亦无法达到某乙公司的证明目的。某乙公司仅仅是对物业服务部分进行巡查并没有对巡查出的问题做处理，如物业发现墙砖有脱落的可能，该问题至今仍未解决，导致外墙而使得某甲公司遭受了财产损失;且某乙公司的巡查只能体现其在2022年3月14日、3月31日、4月6日、4月27日、8月16日、2023年4月27日、6月12日、9月26日、8月31日进行了巡查，无法证明其一直向业主持续提供完善的物业服务。

  二审认为，二审的争议焦点为：某甲公司是不是应当向某乙公司支付物业服务费16430.16元｡

  《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：建筑设计企业依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力｡ 本案中，《前期物业管理服务协议和物业临时管理规约》系协议主体真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，未损害社会公共利益，合法有效，作为业主的某甲公司自然也受合同约束，负有及时缴纳物业费的义务｡

  某甲公司上诉主张某乙公司未做好小区清洁以及硬件养护致使某甲公司的空调主机丢失，未定期向业主公布物业服务费用的收支情况，未做好人员和车辆登记管理工作，服务存在重大瑕疵，无权要求某甲公司全额支付其物业服务费。对此，二审认为，某甲公司拒付物业费的主张不能成立｡ 一方面，物业管理服务具有长期、持续、复杂的特点，并不是一次性履行完毕，不宜因一时一事的差错而认定物业服务存在重大瑕疵;另一方面，物业服务的对象系全体业主而非某一业主，直接拒付物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，某某物业公司的正常运作及小区的正常管理会造成影响，影响小区业主的共同利益｡ 物业服务具有公共性，收取的物业服务费是用于整体物业设施的维护保养、小区的正常运转和发展。二审中某乙公司表示某甲公司事前并未与其沟通过物业服务的问题，某甲公司作为业主，即便是物业服务公司可以提供的服务不能达到自己认为的满意的程度，也应选择正确积极的方式提出整改意见，并给予物业服务企业必要的整改时间，而非采取拒交物业服务费的消极的方式予以对抗｡综上对于某甲公司的主张，二审不予支持｡ 就某乙公司而言，对业主反映的问题应当及时回应，属于职责范围的问题必须及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题也要做好解释和疏导工作｡

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